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GLOSSAIRE RACHAT DE CREDIT

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LOCATION, LOYER

Le loyer est la somme versée par le locataire au propriétaire en contrepartie de la jouissance d'un bien immobilier donné en location. Le loyer est libre pour tous les logements.
Le contrat prévoit l'indexation annuelle du loyer. L'indice de référence est celui indiqué au contrat.
La variation du loyer est calculée à partir de la moyenne publiée des indices du coût de la construction des 4 derniers trimestres connus.
Attention ! En aucun cas l'augmentation du loyer résultant de la révision annuelle ne peut excéder cette moyenne.
Lorsque le bailleur et le locataire sont d'accord sur la réalisation par le propriétaire de travaux d'amélioration, le contrat de location ou un avenant à ce contrat fixe l'augmentation de loyer consécutive à ces travaux.
Au renouvellement du bail, le loyer ne peut pas être augmenté (si ce n'est l'augmentation qui intervient chaque année), sauf s'il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le propriétaire doit faire une proposition de nouveau loyer par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier, au moins 6 mois avant l'expiration du bail, en joignant les éléments de référence qui lui ont servi pour calculer ce nouveau loyer et en reproduisant intégralement l'article c de la loi du 6/7/1989.
Si le loyer peut être augmenté, la hausse doit être étalée sur la durée du nouveau bail. Elle s'applique par tiers, ou, si la hausse est supérieure à 10 %, par sixième même si le nouveau bail n'est que de 3 ans.
Qu'entend-on par " éléments de référence " ?
Il faut tout d'abord que le propriétaire cite les loyers de logements " comparables " à celui de son locataire : la qualité de l'immeuble doit être similaire (construction, isolation, état d'entretien, présence ou non d'un concierge, installation éventuelle d'interphone ou de digicode...), la superficie, le nombre de pièces et le confort (on doit même tenir compte de l'étage et de l'ensoleillement !) du logement doivent être identiques ;
> Les logements comparés doivent être situés dans le " voisinage " : dans une grande ville, on ne pourra comparer qu'avec un logement situé non seulement dans le même quartier, mais aussi dans le même groupe d'immeubles. Dans une petite ville, le voisinage peut s'étendre à la ville entière.
> Enfin, et surtout, les loyers de référence doivent avoir été fixés au cours des trois dernières années ; pour au moins 2/3 des références, il ne doit pas y avoir eu de changement de locataire.
Combien de références le propriétaire doit-il donner ?
Il en faut au moins trois. Mais à Paris et en région parisienne, ainsi que dans les zones géographiques où il existe un observatoire des loyers agréé, il devra en fournir six.
Où peut-on se procurer des références de loyer ?
Que l'on soit propriétaire ou locataire (il sera utile au locataire d'avoir lui-même des références à opposer à celles fournies par le propriétaire, en cas de désaccord), on peut s'adresser auprès de syndics d'immeubles, d'agents immobiliers, d'associations de propriétaires ou de locataires.
Mais il existe aussi, dans beaucoup de régions, un " observatoire des loyers ", dont les informations sont très rigoureuses.
L'ADIL (Association d'information sur le logement) peut fournir les coordonnées de ces organismes, tout comme les directions départementales de l'Equipement (DDE) présentes dans chaque département.